分離発注って何だろう?その3

ここまでをみると分離発注、いいことだらけです。
けれどよく言われるじゃないですか、上手い話には裏があると。
今回は、分離発注に潜在する(かもしれない)デメリットについて検証します。

まずは、
住宅一般における「業界内でよく目や耳にする、建築主さんが困っていらっしゃること」
を時系列でとりあげて、それが分離発注特有のものなのかを検証する、といった二段構えでのぞみます。
ではまず「困ったこと」から。
①基本設計        
・計画がまとまらない  
・要望の聞き取り拾い出しに問題がある 
・論点整理ができない
・気に入ったデザインではない 
・要望が反映されていない  
・提案に共感できない
・質問に対してクリアーな回答や提案をだしてもらえない
(特に構造とコストの裏付けに基づいた回答と提案)
            
②実施設計       
・実施図ができあがらない 
・建築として成り立たない(基本設計時の見込みが甘い)
・そもそも実施図がない(!)
・実施図の内容が薄い   
・要望があるのに詳細な聞き取りをおこなってくれない
・質問に対してクリアーな回答や提案をだしてもらえない
(特に水まわりの収納関係について、初期設定が甘い)
            
③積算・見積      
・予算内にまとまらない
・予定の時期に着工できない
・修正案に共感できない 
④着工、⑤竣工・引渡し          
・調査不足により法令の制限にふれて着工できない
・打ち合わせと現場での内容が違う
・変更・修正の打ち合わせをしても現場に反映されない
・希望日に引き渡してもらえない

けっこうたくさんありますね。
けれどこれらはそのスキルに起因するものばかりで、分離発注特有のデメリットとはちょっと言いにくいです。強いてあげれば前回のブログまでさかのぼって、「合計30回程にのぼる、各工事金額の支払い(銀行振り込み)をクライアントさんにやっていただくこと」がデメリットに該当しそうですが、それ以外は存在しないのか?
確証はないのですが何かが抜け落ちているような気がします。
全体を見てメリットとの釣り合いがこれではどう考えても取れない。不自然です。
どこかに隠れた何かを見落としているのではないか?あるいは考え方が硬直して、目の前を歪めてみているのか?うーん。
しかし、ということは、これまでの考え方をもう少し外に拡げなければ答えが導けないということでもあるわけで、新しい発見の予感に、妙にワクワクしてる自分もいます。でもそれは何だろう?
ちょっと頭をひやして次回、さらに掘り下げてみます。
追記:
工事金額の銀行振り込みや詳細な設計打ち合わせなどを振り返って
「レトルトと比較した場合のキャンプのカレー作りの手間みたいなもので、手をかけたぶんだけ楽しかった」
とOB施主様よりコメントをいただきましたので記します。

分離発注ってなんだろう?その2

前回の続きです。分離発注方式が一般的な請負工事とは異なるふたつ、直接の支払いと終始一貫としたサポート体制がどのような特徴を生むのか?計画のスタートから完成までを家づくりの4人の登場人物である、
①建築主
②設計者
③工事管理者
④施工者
それぞれの視点からどう映るのか以下、書き出します。
(①④はこれまでのヒアリングが基です)
①建築主(クライアントさん)
・分離して発注したぶん、工事費の支払い回数が増えて面倒だ。
・常に窓口として対応してくれるのが建築の実務者で安心感がある。
・申請や設計施工 全般に関わってくれるので質問に対するレスポンスが早く適確だった。
・打ち合わせをかなり密におこなったが、最低限あのくらいは必要だったとも思う。
・実際の施工者に直接支払うので、支払っている実感が強い。
・トータルの建築コストは、結局安くついた。
②設計監理者( 渡辺 )
・契約で設計監理業務の費用が定められているので、落ち着いて業務にあたれる。
・十分な打ち合わせをおこない設計・仕様決定しないと積算と見積ができないが、決定
 した時点の精度が高いぶん後工程はスムーズで、結果的には最短ルートであった。
・現場管理者を兼ねるので、情報伝達など業務の効率と精度がきわめて高い。
③現場管理者( 渡辺 )
・契約で現場管理(マネジメント)業務の費用が定められているので、専門工事業者からの
 見積が そのまま工事原価になる(見積に経費を上乗せする必要がない)。
・実施設計図書と分割請負契約により、工事仕様と金額が事前に決まっている。
・設計監理者を兼ねるので、情報伝達など業務の効率と精度がきわめて高い。
・これらにより、現場のマネジメントに集中できる
④施工者(各専門工事業者)
・建築主からの直接現金払いなので、手形不渡りの心配がない。
・建築主との直接契約時には、工事の仕様と金額が事前に決まっている
・設計者と現場管理者が共通なので、質疑応答のレスポンスが速く「手待ち・やり直し」が
 きわめて発生しにくい(設計者の質により結果に差が出る、とも言えますが・・・)
・これらにより、施工そのものに集中できる
書き出してみると、けっこういろいろありますね。特徴ってなんでしょう?
何度も読み返してみたのですが、これまでにいろいろな建築業務に関わらせていただいた事柄をおもいだしながら考えてみると、ある特徴が浮かび上がってきました。

それは、ひと言でいうと、「前工程の精度が高い」こと。
言いかたをを変えれば「後工程への先送り、しわ寄せが許されない」ことです。

これは、
ひとつは設計の費用、現場管理の費用、施工の費用が明確に分けられ(分離して発注され)ているので、それぞれの責任の所在が明確であり、あわせて個々の仕様が決まらないと請負契約(着工)できない仕組みと、
もうひとつは建物の意匠、仕様・数量にもっとも詳しいけれど施工にはかかわらない設計者と、現場で不明な点はそのつど設計者に質疑をあげなければ前へ進めない現場管理者が同一人物であるので、クライアントさんと職人さんたちに対しての情報伝達のロス・ミスが少なくレスポンスも早いこと、
このふたつによる産物です。そして察しの通り、このことは品質とコストにおおきな影響を与えます。
誤解のないように申し添えますが、これらはまちがいなく特徴ですが分離発注でなければ成し得ないもの、分離発注が「絶対条件」ではありません。表層以外をレディメイドで統一するハウスメーカーさんや原価公開の工務店さんなど、それぞれが得意分野でいろいろな方向性を探っている、というのが現状です。

あらためて書き出したものをながめると分離発注、余計なものを削ぎ落としたシンプルな仕組みだなあと思いました。なんだかいいことだらけのようにもみえます。
けれどよく言われますよね、上手い話には裏があると。
分離発注にはデメリットはないのでしょうか?
次回、分離発注に潜在する(かもしれない)デメリットについて検証します。

分離発注ってなんだろう?その1

弊社の主な業務は、「住宅の設計と分離発注方式による現場のマネジメント」です。
設計については過去2回のブログのとおりの、ごくごく一般的な設計業務です。では着工後、いったいどんなふうに現場が進んでゆくのか、イメージが沸きますか??
FAQhttp://r.goope.jp/navecozy/free/faqのA1にて「オープンシステム(分離発注)の総本山である㈱イエヒトさんの解説がわかりやすいので、どうぞそちらをご覧ください」と書いてその責任を果たしたつもりになっていたのですが先日、自分の言葉でもちゃんと説明しなさいとお叱りを受けました(>_<) というわけで今回は分離発注ってなんだろうと、あらためて整理したことについて書きます。とはいえ経験が土台の話なので、体系的でなかったり教科書とのズレが出たりしそうですが、実話に免じてその点はどうぞご容赦ください。(追記:今回から数回に分けて掲載します)

まずは現場の様子について書きます。現場は職人さんたちが腕を振るい、現場監督(的な役割のコンストラクションマネージャー)が各職方間の工程調整や仕様・納まりの確認、施工精度の管理や資材の発注などをおこないながら、基礎ができ構造体が組みあがり屋根ができて壁ができて少しずつ完成に近づいてゆく、一般的な住宅の建築工事現場そのものです。分離発注であることとは関係なしに「建築の作法」に従って、ヒトとモノと時間が流れてゆきます。
では、いったい何が異なるのか?

今回がよい機会だからとあらためて考えてみたのですが、現場をふくめた業務全般について、分離発注が一般的な形態とはあきらかに異なる点がふたつありました。
ひとつめはお金の流れかたが違う。
分離発注方式の工事代金は、大工さん左官屋さん板金屋さんなどの職人さんたち、各専門工事業者にクライアントさんから現金で直接支払われます(設計と工事マネジメントには業務委託契約に基づいたフィーが別途支払われます)。個別に分けて発注の対価として支払われるから、その名のとおりに分離発注方式です。
もうひとつは、最初から最後まで、一貫して専任の建築士がクライアントさんをサポートすること。
ご相談、プランニング、設計、現場のマネジメントをおこないながらクライアントさんの「直接の」窓口になり続けることは、いってみれば棟梁の采配とおなじです。分離発注に限ったことがらではありませんが昨今ではどちらかといえば少数派、というか希少種です。諸説あるのですが、大量生産に向かないことがおおきな理由だといわれています、ですがこの先、「大量生産をしたい理由」はともかく、「大量生産しなければならない理由」がこのまま温存され続けるとはどうにも思えません。
ふたつの違いが実務上ではどのような特徴となってあらわれるのか?
家づくりのスタートからから完成までのあいだ、建築主(クライアントさん)、設計者、工事管理者、施工者(専門工事業者)、それぞれの視点からどう映るのかを次回、検証してみます。

実施設計、積算・見積

前回からの続き、模型での検討を終えた次の工程、実施設計と、積算・見積について書きます。
実施設計とは、演劇に喩えるならば脚本(基本設計)と本番(着工)のあいだの通し稽古みたいなもので、実際にどのような材料をどのように組み合わせるのか、形状や寸法や数量、仕様を具体的に組み合わせてみて、現実の施工を見据えた検討をおこない決定してゆきます。
家づくりをオーダーメイドと捉えた場合の金額の根拠をここでつくる、という言い方もできるかもしれません。
それらを紙にまとめたものが実施設計図書で、今回は48枚になりました。
これらをグループ分けしてゆくと、内容を主に文字によってあらわす仕様書が3枚と、

基本設計時点で描いた図面に具体的で詳細な仕様とそれぞれの寸法を反映させた平面・断面詳細図など、その部分がどのように見えるかを詳しくあらわす意匠図が35枚、

柱や梁や土台、基礎など、建物の骨組みをあらわす構造図が5枚、

コンセントやスイッチや照明器具、水道などの位置や仕様、配線(管)系統をあらわす設備図が5枚の、

仕様書3枚プラス図面の45枚に目次と表紙をあわせて合計で50枚です。
実際の業務ではこの図面をもとにして、積算作業(数量の拾い出し:原則設計者がおこなう)と、見積依頼(各専門工事業者さんにお願いする)と集計を経て具体的な予算がはじきだされます。
今回、計画案とはいえ、ひととおり図面がそろったので、専門工事業者さんにお願いして見積を作っていただきました(ありがとうございました)。全体の集計作業も、もうまもなく完了です。
分離発注としてはおよそ5年ぶりの積算・見積だったのですが、この5年のあいだで、ウェブを活用した物流、情報伝達の効率化と参入障壁の縮小は予想以上に進んでいるな、というのがいまのところの感想です。
正直、やや軽いショックを受けています。

建築模型

基本設計の作図のなかで、立面図を描くのがいちばん好きです。
平面計画と同時進行で想定している、全体の高さやボリュームや屋根の形状を含めたプロポーションなどがはじめて具体的なかたちをあらわす瞬間で、そこまでの検討が適切だったのか、決定的なほどによく見えます。
平面計画にも言えることなのですが、門や塀、駐車場などの外構計画もこの時点である程度具体的に決めておくと、動線や予算組みなど後々の計画全体がスムーズに進行してゆくようです。
とはいえこれもまだ「紙の上」の話、質感も奥行きありません。
この次は配置図・平面図・立面図をもとに建築模型を作製して、さらなる検討に進みます。

外壁や軒裏にどのように光が当たり影ができるのか、物置や塀、扉で囲まれたそれぞれは「空間」になり得るのか、植栽の配置は適切か、建物内部へ自然光はきちんと届いているか、通風は取れるかなど、東西南北の各方向からはもちろん、下から見上げたり屋根や床を外して内部を確認したりも可能です。窓から覗いて室内のようすを伺うのはさながら、小人の国に迷い込んだガリバーにでもなった気分です。

リアルな質感から得られる「見た感じ」のフィーリングというのは文字通りに一目瞭然で、ダイレクトに伝わってきます。一見効率が悪いようにも思われがちなのですが、これは私が知る限り、ある種のチェックポイントを通過するためのもっとも確実で早い検討方法のひとつです。このプランでは1階水まわりへの採光の量がすこし気がかりだったのですが、どうやらこのままで大丈夫なようです。

間口10.9メートル奥行き6.7メートルのこの住宅は、ふたつの寝室とセカンドリビングを2階に設えて、それが吹き抜けを介して1階へとつながります。サービスヤードを含めて約43坪のプランは、4人家族想定の老後も無理なくつかえる計画を、と思い立って書き下ろした計画案です。
次回はこの計画案の実施設計図書と積算・見積について書いてみます。