上の写真は先週、日吉津村から米子市内へ向かう途中に見つけた、日野川沿いの桜並木です。地元の方には例年のことなのでしょうが、こんなところに咲いていたんだと満開の花につられながら、なかば迷い込むようにしてたどり着きました。
週末なのに人気（ひとけ）もなく、進入路や駐車場の整備もされたばかりのようで、あるいは来年以降のお花見スポットとして、本格稼動の前段階なのかもしれませんが（？）、思いがけないところで桜のトンネルを楽しませてもらいました。
今朝の境港はあいにくの雨と風ですが、もうだいぶ暖かくなって、すっかり春ですね。桜も満開となり、近所のお花見スポットの市役所中庭は、いまが見頃のようです。
すっかり春なのですが、つい一週間前までのテニスは、そのほとんどが室内でした。１２月から３月の間、近隣の公営コートでは原則、ナイター使用がなかったからです（寒いので）。インドアコートは米子市内に２面あるだけなので、仲間内でのテニスは大抵、体育館にネットを張っておこないます。
「体育館コート」は、ワックスのかかったつるつるの板張りコートです。そこにフェルトで覆われたテニスボールを打ち込むと、バウンド後の球脚は恐ろしく速く、赤土や芝やカーペット、塗膜など、さまざまな表面がテニスコートにはあるのですが、そのなかでもおそらく最速の部類です。よくわからないけどきっと、ウィンブルドンより速い？
４月に入り東山庭球場もナイター使用が再開され、これから秋までは「外テニス」の季節です。まだちょっと寒そうですが、運動不足解消という重要なミッション（！）を果たすべく、今夜から砂入り人工芝のコートで再始動です。雨があがってくれるとよいのですが・・・
写真は、サービス練習をするMさん。
カメラマン（ワタナベ）の腕の問題により、なかなかよいタイミングで撮れず、たくさん「練習」してもらいました。
今日からデビスカップ準々決勝ですね。がんばれニッポン！
「コストから逆算したプランニング」の詳細について書いて、まとめとします。
このシリーズの初回、「2014年の坪単価の効能と限界」でも触れましたが、過去の事例・経験というのは予算作成において強力な援軍となります。過去の事例を細かく読みこんでゆくと、次第に物理的に家が出来上がるための要素、つまり、
・各専門工事業者の人件費
・現場管理者の 〃
・材料費
その比例関係を項目ごとに整理すると、そのデータは、計画内容と金額の「現在地点」をその都度確認しながらの家づくりを可能にします。具体的に言えば、縁側や吹き抜けや小屋裏収納など、従来の坪単価では対応し切れなかった部分のコストを計画初期の段階で掴むことができます。
完成した事例は、次の設計での手法のスリム化とコストダウンをもたらします。そして完成して次の設計に活かされて・・・と、以降は正のスパイラルです。さらに言えば、それらの準備（設計）のコストは、準備不足により生じる工事中のロス分（＝工事費の一部）を下回ります。
コスト予測の精度は、天気予報における観測ポイントの絶対数と同じく、蓄積したデータの密度に比例します。つまり、
・建物全表面の意匠図、
・構造図、
・設備図、
・仕様書
・積算、
・見積集計、
・現場での整合性の確認、
・データ分類と整理、
そのデータを反映した設計をおこない出来上がった、
・建物全表面の意匠図、
・構造図、
といった作業を繰り返すことが、予測には最低限必要です。
やってみてわかったのですが、このように内容とコストを「押さえ」ながら進めてゆく家づくりに必要な事とは、お読みいただいてきたように、しっかり準備（設計）をおこない、その準備に基づいた家づくりを現場でおこない、その経験（データ）を次の家づくりに活かすこと、いわゆる、
P（PLAN＝設計）
D（DO＝現場）
C（CHECK＝データ）
のサイクルを着実におこなうことに尽きます。
しかし、建築の（あるいは建築以外の）実務者の方からみれば、これらは「そんなのよくわかっている」事ではないでしょうか？おそらく実践への鍵は、その外側と内側に潜んでいるのだと思います。
以上、コストから逆算した家づくりについてのお話は、これにて終了とします。最後までお読みいただき、ありがとうございました。データについては、公序良俗と守秘義務に反しない範囲で公開しますので、関心をお持ちの方はお声掛けください。
「あなたは家を新築することになりました」
【ステップ１】
おおよその予算と要望を設計者に伝えて、一週間後、ラフプランができあがりました。具体的なスケッチを目にして、このような考え方があるのかと驚かれたり、それならばここはこうしたい、あそこはああしたいと、あなたのイメージと要望は、当初とは異なる視点を加えたものに変化してゆきます。
ご家族での話し合いや設計者との対話を続けるなかで、ラフプランは可能性が絞られ、そのぶんだけ具体性と深みを増して、基本設計案が完成しました。
【ステップ２】
模型で基本設計案を確認すると、その形や質感は、ほぼイメージどおりでした。この案を基に、実際の骨組みや下地、仕上げに至る、その家のすべての要素を書き込んだ実施（じっし）設計がはじまりました。描かれる図面の縮尺もより原寸に近い大きさになり、断面、そして建物すべての表面があらわれるまで、検討と作図が続けられます。
スケッチを目にしてイメージと要望がより具体的になったように、あなたは実施設計図を目にすることで、基本設計案ではイメージできなかった内容、例えば階段下を利用したPCコーナーのカウンター奥行き寸法、あるいはその脇のモデム収納用の棚の目隠しの方法、またはコンセントの差込口や配線を目立たないようにするにはどうすればよいのか、などを考えるようになります。
実施設計中には、そういった議題での打ち合わせが繰り返されます。打ち合わせを繰り返すほどに設計図は精度を上げ、内容を充実させて、やがて設計完了しました。
【ステップ３】
完成した実施設計図をもとにした、実際に工事をおこなう各専門工事業者からの見積書が集まりました。仕上げや仕様の再検討・取捨選択をおこない金額を確認すると、見積の合計額は無事予算内に収まりました。その内容に基づき専門工事業者とそれぞれ請負契約を締結して、さあいよいよ着工です。
地縄張り、地鎮祭、基礎工事、棟上、上棟式を経て、家はそのボリュームを次第にあらわし、外装内装が整うにつれて完成時のイメージに近づいてゆきます。
【ステップ４】
打ち合わせを何度も重ねてデザインや使い勝手を検討したけれど、あらためて現場で見ると下駄箱の位置は変更前の位置がよいと、あなたは思い直しました。
工事管理者に相談したらまだ再変更は可能とのことで、設置工事も無事完了しました。同じように現場での再検討を数箇所おこないながら工事は順調に進み、予定どおりに完成・引渡しを迎えました。
いかがでしたか？
ダイジェスト版でしたが、実際の家づくりもこのように
１：基本設計
２：実施設計
３：見積・工事金額の確定
４：着工～完成
といった、４つのステップを経て完成します。
そしてそのあいだ、各ステップにおいて建築主（クライアント）さんには「どの案を採用する（しない）のか」最終的な判断・決断を絶えず求められますが、それらの判断・決断には、
・その内容と、
・コスト
についての情報が不可欠です。
コストから逆算したプランニングとは、それらの判断・決断に対して「ここをこうしたら、これだけかかりますよ」といった、内容とコストについての助言をおこなうことにより、予算に対する現在位置を確認（逸れていれば軌道修正）しながら計画を進めてゆく手法です。
坪単価だけでは拾いきれない細やかな内容について、実施設計後の見積金額を補完できるだけの各金額の見極めは、計画内容の細分化個別化が進んだ昨今の家づくりにおいて、つくり手に必須であろうと考えています。
次回、これらをもう少し詳しく説明して、この話のまとめとします。
まずは、これまでの話を（A）～（E）の５点に絞って要約します。
（A）家づくりの現場の作業は分業制でおこなわれます。分業とは、
イ：各専門工事業者
ロ：工事管理者
に分かれて、これに、
ハ：材料
を加えた３つが、物理的、実質的な家づくりに必要不可欠な要素です。
（B）また、ある家一軒にかかるコストは、
ニ：着工前に必要なコスト
（①事前調査費 ②設計図書作成費 ③公的申請費）
ホ：工事に必要なコスト
（④専門工事業者の人件費 ⑤現場管理者の人件費 ⑥材料費）
ヘ：工事以外の経費
（⑦事務所経費 ⑧広告宣伝費 ⑨雑費）
の３分類、９項目に分けることができます。
（C）このうち、
ニ（着工前に必要なコスト）と、
ホ（工事に必要なコスト）
は、
１：敷地条件
２：建物形状
３：規模
４：仕様
によって異なり、
（D）ヘ（工事以外の経費）は、「家づくりの仕組み」の仕組みの違い、
つまり、
１：直営方式（普請）：業務効率最も高い、建築主への負担最大、
※建築主＝「旦那」への負担分がコスト減
２：一括請負方式：建築主への負担最小、業務効率最も低い、
※軽減された建築主への負担分がコスト増
３：分離発注方式：１と２の中間
といったふうに、一長一短があります。
（E）顕在コストのみの比較であれば、
１：直営＜３：分離発注（または２´：原価公開一括請負）＜２：一括請負
といった序列になります。
